1. 개발사업관리(Project management)
개발사업관리의 핵심 기능은 복잡한 각종 법률행위에 변호사가 필요하듯, 디벨로퍼 및 Pmr(개발사업관리자)가 고객의 부동산개발사업 전문 대리인으로서 해당 부동산개발사업 프로젝트 사업 전 타당성 검토 단계에서부터 참여자간의 이해관계를 조정하고, 커뮤니케이션을 촉진하여 프로젝트 참여자 모두가 사업 성공이라는 목표를 향해 나아갈 수 있도록 솔선하는 것입니다.
2020년 현재 국내 건설산업은 시공 중심인 외형적인 성장만 했을 뿐 발주자의 다양한 요구, 제한적인 예산과 공기, 경쟁의 심화 등으로 인해 지식 기반 형 기술경쟁력 저하로 해외 건설 선진국들에 비해 고도의 건설사업관리 능력은 현저히 떨어지는 것이 사실입니다.
현대의 건설공사는 그 공사의 규모가 크든 작든 간에 일련의 관리행위를 필요로 합니다.
관리행위는 건설공사의 3대 목표라 할 수 있는 원가, 공기, 품질 등을 다루는 관리는 물론 자재, 장비, 노무, 구매, 안전, 협력업체 등이 관리의 대상이 되고 공사의 성공은 이와 같은 관리행위의 효율성에 달려있습니다.
따라서 누가 이러한 관리행위의 주체인가 하는 것과는 관계없이(건설회사, 전문적으로 공사관리만을 수행하는 회사, 설계회사, 감리회사, 또는 발주자 자신)공사의 성공을 위해 수행되는 관리 활동을 Construction Management(CM:건설사업관리)라 정의할 수 있습니다.
결론적으로 개발사업관리(PM)는 위와 같은 CM 용역에 부동산 상품을 기획하는 단계인 사업 전 타당성 검토 단계가 결합된 사업 방식입니다.
2. 일반건축사업 및 인테리어
안전하고 수익성 높은
일반주택 및 근린시설건축사업
다양한 업종특성을 고려한
공장시설건축사업
최신 트렌드를 반영한
인/익스테리어사업
건축물의 완성도는 설계도서의 품질 및 종류와 발주방식에 의해 좌우 된다는 사실은 발주자라면 누구나 기본적으로 인지하고 있습니다.
건축사업의 설계단계는 시공단계에서 발생할 수 있는 시공 리스크를 최소화함으로써 총사업비 관리 및 불필요한 설계변경 등 추가비용을 절감할 수 있는 건축 공사 전 단계 중에서 제일 중요한 단계입니다.
최근 국내 발주방식을 보면 국내 프로젝트가 점차 대형화, 복잡화 되면서 설계·시공 분리발주에서 책임소재의 문제점 개선의 대안으로 설계단계와 시공단계를 통합 발주하여 설계관리에 참여한 시공사가 직접시공을 하게 되는 발주 방식이 대두되고 있습니다.
다짐산업개발은 2000년도부터 현재까지 부동산개발사업에 대한 설계, 리스크관리, 발주 방식들을 주제로 발표되고 있는 석사 및 박사 논문에 대한 고찰과 20년 동안 건설회사를 운영한 임직원들의 경험을 토대로“시공회사 연결형 PM at Risk”라는 발주방식을 기획하였습니다.
“시공회사 연결형 PM at Risk” 발주 방식은 발주자의 협의 및 위임 하에 다짐산업개발의 개발사업관리부에서 설계 계약에 대한 조건을 확정하고 그 조건에 부합하는 설계회사를 선정 한 후 기획설계 단계부터 당사의 공무부가 참여하여 책정된 공사비로 건축물 완공이 가능하도록 기본설계를 완성하고 중간설계 및 실시설계 단계에서는 공무부는 물론 건축 기술부의 특급기술자가 설계 과정에 참여하여 설계와 시공 사이에 발생할 수 있는 문제점을 사전에 발견 후 해소하여 최종적으로 공기 감소와 시공비용 절감 등을 통해 완벽한 건축물을 완성하는 발주 방식입니다.
3. 지주공동개발사업
지주공동개발 방식의 사업은 토지주가 자신의 자금을 투자하여 보유 부동산을 개발할 능력과 경험의 부족으로 인해 토지를 매도할 계획을 가지고 있으나 토지의 매도가 원활하지 않은 경우와 토지를 매도하는 것 보다 조금 더 수익을 창출하거나 양도세를 사업소득세로 전환하여 절세를 하고자 하는 경우 진행하는 사업인데 토지주 입장에서는 절차가 복잡할 수는 있지만 시공회사가 매도금액에 대한 보장을 해줌으로 인해 안전하게 시세보다 나은 가격으로 절세도하며 토지를 매도 할 수 있는 장점이 있습니다.
또한 시공회사의 입장에서도 토지를 직접 매입하지 않아도 되니 초기사업 비용을 줄여서 단지개발, 디자인, 건축의 품질을 향상시켜 주택분양 등을 통해 예상보다 더 나은 개발 수익을 창출하는 장점이 있지만 토지 잔금을 분양대금 내지 건축물 완공 후 담보 대출금액으로 회수하는 아쉬움도 있는 사업입니다.
4. 직영시행개발
다짐산업개발에서 토지를 매입하여 부동산 개발사업을 진행하는 사업으로 토지주가 당사에 보유한 토지에 대한 매매 금액이 명시된 매도 의향서를 제출하면 당사에서 당사의 자금과 노무를 제공하여 법규검토 및 사업성 분석을 통해 매매 금액이 합당하다고 판단될 경우 토지를 매입한다는 매수의향서를 제시한 후 토지주가 동의하면 약정서를 작성함과 동시에 토지주에게 토지사용승낙서를 제출받아 건축 인허가를 승인받은 후 금융권 파이낸싱을 통해 토지 잔금을 지급하는 방식의 사업입니다.
이 경우 당사는 총사업비(토지비 + 공사비)의 30%(에코티:자기자본금)를 확보한 후 1금융권, 신탁회사 등과 협업하여 사업을 진행합니다.
5. 수익형 건물관리
다짐산업개발은 당사의 개발사업관리 내지 건축공사를 통해 완성된 건축물에 대하여 건축주와 협의 하에 계약을 체결하고 건축물관리 용역을 제공합니다.
당사의 수익형 건물관리 시스템은 매달 월세를 받는 수익형부동산의 공실관리, 임차인관리, 민원관리, 시설관리 등을 전문적이고 체계적으로 제공하는 용역으로 건물주 입장에서는 관리의 편의성은 물론 기존 임대료 대비 약 5%~10%의 임대 수입의 상승효과가 있고 임대료 상승은 향후 건축물 매도금액의 상당한 상승효과가 있습니다.
예를 들어 동일한 규모의 주변 건물이 년 1억2,000만원(월1,000만원)의 임대소득이 발생하고 있고 당사의 건축물관리로 인하여 년 5% ~ 10%의 추가 임대수입 상승이 발생한다면 관리 건물은 주변 건물에 비해 년 600 ~ 1,200만원의 추가 임대 수입이 발생합니다.
2020년 현재 수익용부동산 건물의 매도 금액 책정은 임대 수입금 대비 년 4%를 기준으로 형성되어 있음으로 당사의 관리 건물은 매도 시 주변 건물보다 약 1억 5,000만원 ~ 3억 원 이상 높은 가격에 매도될 것으로 판단되고 있고 실제 당사 개발사업관리에 대한 업무를 수행하는 ㈜토미디앤씨가 2000년도부터 서울 강남구 및 서초구에 직접 시공 및 관리한 브랜드 임대주택 “토미하우스”와 “토미하우스 플러스”약 50동(600실)의 임대가격은 주변 임대주택에 비해 약 20% 상향된 임대료가 형성되어 있고 건물을 매도 시 위와 같이 주변 건물에 비해 월등히 높은 금액으로 매매되고 있습니다.
